Le régime LMNP vous offre la possibilité d’accéder à l’investissement locatif en bénéficiant d’avantages fiscaux. Vous souhaitez acquérir des logements voués à la location ou vous possédez déjà un ou plusieurs biens ? Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel présente de réels atouts pour diminuer votre imposition. 110 % Investissement vous aide à comprendre cette fiscalité afin de réaliser correctement votre futur investissement.
Comment devenir LMNP ?
Ce statut rime avec simplicité et flexibilité. Effectivement, pour exercer l’activité de Loueur Meublé Non Professionnelle, il vous suffit d’acquérir un logement meublé et de le soumettre à la location. Les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an.
Par ailleurs, vous déclarez vos revenus locatifs en votre nom propre (nul besoin de créer une société). La seule démarche réside dans l’envoi du formulaire POi dans les quinze jours qui suivent le début de votre activité.
De plus, le statut LMNP vous permet de reprendre votre bien quand vous le désirez (en respectant les clauses du contrat de location bien entendu). Seulement, vous ne vous engagez pas sur un délai minimum de mise en location. Cela existe dans le cadre de certains investissements locatifs comme en Loi Pinel par exemple.
LMNP : quel statut fiscal choisir ?
Les revenus locatifs générés s’inscrivent obligatoirement dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Alors, deux choix se présentent à vous :
Le régime forfaitaire (micro Bic)
Les conditions d’imposition reposent sur des revenus annuels n’excédant pas 72 600 euros par an (loyers moins les recettes annexes).
En somme, ce régime fiscal repose sur le principe d’un abattement forfaitaire de 50 % de vos revenus locatifs, charges comprises. Néanmoins, en optant pour ce principe d’imposition, vous ne déduirez aucune autre charge, aucuns frais supplémentaires (travaux, rénovation, assurances, etc.).
Ensuite, la somme obtenue s’ajoute aux autres revenus du foyer puis se soumet au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17.20 %. Le régime forfaitaire offre une simplicité dans les démarches administratives. Cependant, l’abattement de 50 % se révèle souvent moins intéressant fiscalement face aux avantages du régime réel.
Le régime réel (simplifié)
Les contribuables qui génèrent entre 72 600 euros et 818 000 euros de revenus locatifs annuels bénéficient automatiquement de ce régime. Lorsque les recettes sont inférieures, ce statut s’attribue sur demande.
85 % des investisseurs en location meublée choisissent ce statut fiscal. Pour cause, il offre la possibilité de déduire de vos revenus locatifs un ensemble de charges et de frais annexes :
- assurances ;
- factures de réparations ;
- taxe foncière ;
- frais de gestion ;
- intérêts de l’emprunt ;
- frais de notaires ;
- honoraires de l’expert-comptable ;
- etc.
De surcroît, le régime réel simplifié permet d’accéder au principe d’amortissement de votre bien.
Comprendre le mécanisme de l’amortissement
Principe de l’amortissement en LMNP
Principale force de la location meublée, ce principe d’amortissement réduit, voir efface les impôts des loueurs. Considéré comme un objet qui perd de la valeur, on estime qu’un bien immobilier s’use au fil des années. Par conséquent, cette perte de valeur s’impute comme une charge sur le revenu imposable.
Son précepte s’établit sur un calcul par composant (article 311-2 du Plan Comptable Général). Dans ce cas, l’amortissement décompose et distribue la valeur du bien en se fondant sur plusieurs composants (aménagement intérieur, gros œuvre). Par ailleurs, chaque élément correspond à un pourcentage de la valeur du bien et a une durée précise :
| Critères d’amortissement | Poids d’amortissement | Nombre d’années |
| Gros œuvre | 50 % de la valeur d’amortissement | 50 ans |
| Façade | 10 % de la valeur d’amortissement | 25 ans |
| IGT | 20 % de la valeur d’amortissement | 20 ans |
Calcul
Vous devez noter que la valeur du terrain (10 % à 30 % de la proportion du bien) ne rentre jamais dans le calcul de votre amortissement.
Au montant obtenu, s’ajoute la valeur des meubles si elle représente plus de 600 euros TTC Unitaire. En dessous de cette valeur, le mobilier se déduit directement en charges.
Ainsi, vous accédez à un amortissement compris entre 70 % et 90 % de la valeur totale d’acquisition du bien. Le montant défiscalisé varie selon la durée d’utilisation du logement et son lieu d’implantation.
Attention, l’amortissement d’un bien réside dans un calcul précis reporté sur sa déclaration de revenus. Vous pouvez l’effectuer seul, mais au vu de sa complexité, nous conseillons de faire appel à un expert-comptable.
Le déficit en LMNP
Au régime réel simplifié, l’amortissement et la déduction des différentes charges peuvent entrainer un déficit reportable.
- Le déficit issu des charges déductible. Il se reporte pendant 10 ans sur vos futurs bénéfices issus des recettes locatives.
- Les amortissements excédentaires, eux, sont reportables d’année en année de façon illimitée.
Le régime des plus-values en LMNP
Lors de la revente de votre logement meublé, la plus-value réalisée s’inscrit au régime des plus-values des particuliers.
La plus-value s’obtient en calculant la différence entre :
- le prix de cession + certaines charges (frais de publicité, de diagnostics, etc),
- et le prix d’achat majoré des coûts d’acquisition réels ou forfaitaires.
De là, vous atteignez une plus-value brute réduite, après un abattement forfaitaire :
- 6 % par année de détention dès la 6ᵉ année, et ce, jusqu’à la 21ᵉ année,
- 4 % concernant le 22ᵉ année,
- exonération totale au-delà de 22 ans.
Alors, vous détenez votre plus-value nette. En somme, les plus-values réalisées n’incluent pas les amortissements, ce qui représente un avantage fiscal non négligeable. Vous amortissez votre bien et profitez d’une plus-value en cas de cession.
Enfin, les plus-values immobilières nettes sont imposables sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %. Elles se soumettent également aux prélèvements sociaux au taux de 17.20 % avec exonération complète au-delà de 30 ans de détention du bien.
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel offre donc de réels avantages fiscaux. Déduction de charges, amortissement, ces dispositifs vous offrent la possibilité d’effacer vos impôts durant plusieurs années. Afin de jouir de tous ces bénéfices, vous devez préparer votre investissement et le maîtriser. Dans ce but, 110 % investissement met à votre service des experts pour réussir comme il se doit votre projet locatif. Venez échanger avec nos professionnels, nous construisons à vos côtés vos futurs investissements.