Vous optez pour une Société Civile Immobilière ? Afin de maîtriser comme il se doit votre investissement locatif, la question du choix du régime fiscal se pose en premier. Par principe, une SCI relève de l’impôt sur le revenu (IR). Néanmoins, les associés peuvent adopter l’impôt sur les sociétés (IS). Selon l’alternative choisie, les répercussions sur votre imposition diffèrent. Nous vous expliquons en détail les différences entre l’IS et l’IR de manière à vous guider dans votre décision.
La SCI à l’IR
Aussi appelée SCI transparente, la SCI à l’IR se voit soumise à l’impôt sur le revenu. En clair, chaque associé se doit de déclarer les bénéfices de la société dans la catégorie des revenus fonciers. Bien entendu, chacun rapporte le montant au prorata de sa participation au capital social.
Selon le montant des revenus fonciers, deux modes d’imposition se dessinent :
- Régime réel : obligatoire lorsque le montant des recettes locatives de la société dépassent 15 000 euros par an. Dans ce cas, la souscription d’une déclaration 2072 est obligatoire ;
- Régime du micro-foncier si vous déclarez moins de 15 000 euros par an de revenus fonciers.
Retenez que l’option d’imposition au réel ou au Micro est rapportée à chaque associé en fonction de sa situation personnelle.
SCI et régime réel
Vos bénéfices dépassent 15 000 euros par an ? Dans ce cas, vos revenus fonciers se voient taxés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Contrairement au régime du micro foncier, vous pouvez déduire différentes charges :
- certains travaux d’amélioration ou de rénovation du bien,
- intérêts et frais d’emprunts,
- frais de gestion, etc.
En somme, le régime réel offre la possibilité d’imputer les déficits fonciers dans la limite de 10 700 euros par an.
SCI et régime micro foncier
Lorsque les recettes locatives annuelles n’excèdent pas 15 000 euros par an, le régime du micro foncier s’applique.
On note un mode d’imposition simplifié :
- abattement de 30 % et imposition sur les 70 % restants (selon votre TMI, tranche marginale d’imposition et la CRDS),
- pas de déduction de charges possible cumulable avec ce forfait,
- démarche administrative peu contraignante (seule la déclaration 2042 est à remplir).
À retenir :
Régime réel :
déduction de charges
imputation déficit foncier (dans la limite 10 700 euros/an)
déclaration de revenus plus complexes (déclaration 2042 et 2044)
Régime micro-foncier
démarches déclaratives simples
pas de déduction de charges ni de possibilité d’imputer de déficit foncier
Cas d’exclusion du régime micro foncier
Il existe certains cas d’exclusion où vous devez obligatoirement déclarer vos revenus fonciers au titre du régime réel :
- les bénéfices de votre société dépassent 15 000 euros par an ;
- vous optez pour une SCI imposée à l’IS ;
- le bien en location est meublé (vos revenus fonciers dépendent de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux) ;
- aucun associé de la SCI ne doit louer un bien vide classé monument historique. De même, aucun participant ne bénéficie déjà d’un dispositif de défiscalisation (Loi Pinel, etc).
SCI à l’IS
Quand les associés décident d’imposer leur société à l’IS (impôt sur les sociétés), on parle de SCI opaque. Contrairement au régime à l’IR, l’imposition s’applique sur la société et non auprès de chaque associé. Néanmoins, il convient de déchiffrer ce régime fiscal afin d’en comprendre tous les rouages.
Les spécificités de la SCI à l’IS
Seuls, les dividendes que chaque associé décide de s’octroyer rentrent dans le calcul de l’imposition personnelle. En d’autres termes, si vous choisissez de ne pas vous rétribuer de bénéfices, vous ne serez aucunement imposable.
Nous rappelons que dans le cas d’une location meublée, l’imposition à l’IS s’applique obligatoirement.
Par ailleurs, le résultat comptable au titre de l’IS se détermine en tenant compte de deux choses :
- la quasi-totalité des charges réelles (frais de notaire, charges, gestion locative) ;
- l’amortissement du bien (revente ou cession de ses parts de la SCI).
L’impôt sur les sociétés se distingue selon trois taux :
- taux standard de 31 % ramené à 25 % pour les exercices ouverts en 2022 ;
- taux réduit de 28 % concernant les chiffres d’affaires compris entre 38 120 euros et 75 000 euros ;
- taux réduit de 15 % pour un chiffre d’affaires en deçà de 38 120 euros.
SCI à l’IS : des obligations comptables
Contrairement à la SCI à l’IR, le régime de l’impôt sur les sociétés entraîne plusieurs obligations comptables.
- Comptabilité d’engagement : vous devez vous conformer aux règles du Plan Comptable Général (PCG). Chaque mouvement de trésorerie se voit enregistré.
- Édification de comptes annuels : chaque année le représentant légal se doit de notifier les comptes à ses associés lors d’une assemblée générale.
Toutefois, si votre SCI ne dépasse pas 6 millions d’euros de bilan total, 12 millions de chiffres d’affaires et 50 salariés, votre comptabilité s’allège.
À noter : Outre les aspects de calcul du montant d’imposition, la notion de la plus-value immobilière rentre en considération. Selon le régime choisi (IR ou IS), les conséquences diffèrent ainsi que les bénéfices.
Le choix d’investir dans l’immobilier locatif via une SCI entraîne l’adoption d’un régime fiscal. Impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés ? Chaque régime présente ses avantages et ses inconvénients qu’il convient de mesurer au regard de sa situation. 110 % investissement répond à vos questions et vous guide dans vos choix grâce à notre expérience d’investisseurs et l’expertise de notre expert-comptable.