Vous envisagez de réaliser un investissement locatif à plusieurs ? En investissant, par exemple, avec vos enfants, votre conjointe ou conjoint, la solution de la SCI (Société Civile Immobilière) s’avère très intéressante. En effet, augmentation du capital, avantages fiscaux, facilité de transmission, plusieurs avantages se dessinent. Nous vous expliquons en détail ces différents bénéfices.
Plusieurs investisseurs : un capital plus fort
La Société Civile Immobilière désigne le fait d’investir dans des biens immobiliers à plusieurs (minimum deux personnes).
Concrètement, chaque investisseur devient associé au sein de cette SCI en injectant individuellement une certaine somme. De ce fait, vous obtenez un capital plus important qu’en investissant seul.
À noter, que chacun acquiert des parts sociales en contrepartie, proportionnelles au capital insufflé.
Enfin, constituer une SCI vous donne une meilleure crédibilité auprès des organismes bancaires dès lors que vous voudrez enchainer les investissements.
La SCI et ses avantages fiscaux
Par principe, la SCI est assujettie à l’IR (impôt sur le revenu) dans la catégorie des revenus fonciers. De là, chaque associé se voit imposé de manière individuelle, sur les bénéfices réalisés par la SCI, et ce, en proportion de leur quote-part.
Dans le cas d’un déficit foncier, chaque associé va imputer les sommes à son revenu. Donc, le montant se calcule au prorata des parts-sociales de chacun dans la limite de 10 700 euros.
Par ailleurs, vous pouvez choisir la SCI à l’IS (impôt sur les sociétés). En clair, seule la SCI se voit imposée. Ainsi, si vous décidez de constituer une réserve au sein de la SCI avec les dividendes engendrées, vous ne serez pas imposables à titre personnel.
Dans le cas contraire, votre imposition s’évalue uniquement sur les bénéfices perçus. Attention toute fois, ce choix de l’IS est irrévocable. Néanmoins, il est plus facile de dégager des déficits fonciers avec la déduction des charges et l’amortissement du bien.
Un réel intérêt en droit de succession
Constituer une SCI devient très avantageuse en termes de succession. En effet, elle offre l’opportunité d’effectuer par donation une transmission progressive de votre patrimoine. Pour cela, différents cas de figure existent :
- transmettre vos parts sociales en plusieurs fois. Vous pouvez réaliser des abattements tous les 15 ans (100 000 euros entre parents et enfants et 31 865 euros entre grands-parents et petits-enfants) ;
- donnez la nue-propriété à vos héritiers tout en conservant l’usufruit. À votre décès, la totalité des parts sociales revient aux nus-propriétaires ;
- cédez votre bien immobilier après décès. Ici, l’intérêt réside dans le fait que seule la valeur de vos parts sociales est considérée et non la valeur vénale de votre bien immobilier.
La SCI : souplesse et facilité dans la gestion
Lors d’une mise en location d’un bien immobilier, la gestion locative s’avère parfois compliquée. Grâce à la SCI, vous simplifiez les rapports entre vous et les locataires, car les prises de décision se réalisent au nom de la société et pas en votre nom propre. Le bail s’établit entre le locataire et la SCI.
De même, l’organisation devient plus simple. Contrairement au modèle de l’indivision, les modalités de décisions sont plus souples (vous pouvez choisir de les aménager et de les répartir entre chaque associé).
Au regard de ces informations, la constitution d’une SCI reflète une réelle opportunité lorsque l’on souhaite investir à plusieurs. Néanmoins, les démarches administratives sont conséquentes, nous vous invitons à bien maîtriser les obligations légales. Venez partager avec nous votre projet et vos ambitions d’investissement. 110 % investissement accompagne les investisseurs dans leur réussite !